KİRA HUKUKUNDA ZORUNLU ARABULUCULUK

KİRA HUKUKUNDA ZORUNLU ARABULUCULUK

KİRA HUKUKUNDA ZORUNLU ARABULUCULUK

GENEL OLARAK

7. Yargı Paketi olarak da bilinen İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7445 Sayılı Kanunu, 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete yayımlanmış ve  kira uyuşmazlıklarında  dava şartı arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı.

Arabuluculuk Kanunu madde 18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabulucuya başvurulması gerekmektedir.

BU DÜZENLEMELER NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRDİ ?

Yasanın geçici birinci maddesine göre, Kira Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku’na ilişkin bu düzenlemeler 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.  1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurmadan dava açılamayacak.  1 Eylül 2023 tarihine kadar açılmış  olan davalarda, zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru şartı aranmayacak.

KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVALARINDA ARABULUCULUK ŞARTI

İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurmak zorundadır.

Önemle belirtmek gerekirse ev sahibi, kiracıyı aşağıda yazılı sebeplerden herhangi biri nedeni ile tahliye etmek isterse 01.09.2023 tarihi itibariyle öncelikle dava şartı olan zorunlu arabulucuya başvurması gerekmektedir. Söz konusu nedenlere örnek vermek gerekirse; kira bedelinin ödenmemesi, ev sahibinin veya taşınmazı satın alan yeni malikin kendi ihtiyacının olması, tahliye taahhütnamesinin mevcut olması şeklinde örnek verilebilir.

TARAFLAR ARABULUCUDA ANLAŞAMAZSA NE OLACAK?

Taraflar arasında arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa bir anlaşamama tutanağı düzenlenerek taraflar ve arabulucu tarafından imza altına alınır. Dava açmak isteyen taraf bu tutanağı da dava dilekçesine ekleyerek davasını açabilir.

KİRA UYUŞMAZLIĞINDA ARABULUCULUK ÜCRETİ NEDİR?

Dava şartı olması nedeniyle arabulucuya başvuru ücretsizdir. Anlaşma sağlanırsa; Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir. Anlaşma sağlanmazsa; iki saatlik ücret tutarı Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir.

DEĞERLENDİRME 

Kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava süreci ve usuli işlemler bakımından uzmanlık gerektirmektedir. Bu bağlamda, sürecin avukatla takibi hak kaybına uğranılmaması açısından önem arz etmektedir. 

Keskin Hukuk, Arabuluculuk ve Danışmanlık olarak Kira Hukuku alanında kira uyuşmazlığı ile ilgili açılacak davalarda hukuki hizmet vermektedir.